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「不動産投資」 社長コラム更新しました!

オーナーチェンジ物件って正直どうなの? 買い方と押さえるべき重要ポイント

 

投資物件の購入をより安易にしているのが、サブリースなどの家賃保証の仕組みです。
サブリースとはワンルーム1部屋から1棟マンションまでの投資物件を不動産業者が一括で借り上げてから転貸借を行なって運用をしていく形です。サブリースのメリットは一定額の賃料で事業者が借り上げるため、月額の賃料が保証されているので、空室リスクを考える必要や、賃借人の退去手続きや募集手続きの手間がかからない事があります。また投資不動産として収支が確定いているという点は金融機関から見ても融資がしやすいので、投資対象としての取り扱いが容易になります。
借上賃料の金額について言えば、サブリースを受ける事業者は商売でおこなているので、通常の賃料より低い設定で借り上げますが、投資不動産を購入する際に収支のバランスを納得していれば問題はありません。

 

こうしてみるとサブリースには問題はなく、非常に良い仕組みだということになります。しかし、良い側面ばかりではありません。実際、サブリースがらみの問題が勃発しているのが現状です。

 

現在起こっている問題の原因は、大きく2つあります。

 

一つ目は一定期間を経過するとサブリースの借上賃料が減額されること。

 

そしてもう一つはサブリース契約を受ける事業者はサブリース契約を解除できることです。
例えば、新築ワンルームや新築アパートを購入する際に、サブリース契約を結びます。通常新築物件は近隣の類似物件に比べて新築プレミアがついて若干高めの賃料でも入居者が決まります。なので新築時では新築プレミアの価格設定でサブリース価格を決定しますが、数年後にはプレミア価格では入居者の募集はできないので、近隣の相場と同等になってきます。
入居者が新築の入居時から、長年借り続けてくれれば良いのですが、そうもいかないため入居者の退去が続いてくると、サブリース賃料が減額されてしまいます。
減額に応じないと、サブリース契約を解約されてしまう場合があります。その時の稼働状況が満室ならまだ良いのですが、数部屋の空室があったりするといきなり収支バランスが崩れて、返済が滞ってしまうケースがあります。
特にワンルームの場合には空室の状態でサブリース契約を解除されると、ひとたまりもありません。
こうならないためにするには、購入前にその物件の賃料設定の根拠を調べ、プレミア価格での設定であれば、近隣の通常での設定価格を調べるなどの調査を、購入の際に売主や仲介業者に依頼すべきでです。また契約内容で、サブリース賃料の減額や解除の項目をしっかりと読んで、理解する事が重要です。
収益不動産を保有するということは、その不動産で収益を上げることになり、事業者の仲間入りをする事になるので、消費者目線ではなく、事業者目線を持つ事が重要です。
また信頼できる相談者をみじかに置くことも非常に重要です。

 
事業者としての意識を持ち、信頼できるプロの相談者を作る事が、より良い収益物件の運営につながるのではないでしょうか。